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GARANTIE D'ACHÈVEMENT

GARANTIE D’ACHÈVEMENT PROMOTION IMMOBILIÈRE

La Garantie d’achèvement ou Garantie Extrinsèque permet de donner la certitude à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé. Définie dans le code de la Construction et de l’habitation par les articles R. 261-17 à 24, la Garantie d’achèvement est depuis la 01 janvier 2015:

  • obligatoire dans le secteur protégé pour les promotions à usage d’habitation (immeubles à usage d’habitation ou maisons individuelles en lotissement ou lorsque le vendeur du terrain est payé en logements – dation
  • facultative dans le secteur libre : promotion de bureaux, commerces (mais souvent exigée par l’acheteur)

Que le programme soit une VEFA ou une VIR -Vente d’Immeubles à Rénover, la Garantie d’achèvement est obligatoire. Les VRD font aussi souvent l’objet d’une Garantie d’achèvement VRD, que nous pouvons vous fournir.

Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la Garantie d’achèvement en cas de vente en l’état futur d’achèvement : ordonnance interdisant la garantie INTRINSEQUE depuis le 01 janvier 2105, et rendant donc la garantie EXTRINSEQUE obligatoire. La Garantie d’achèvement sécurise tous les acteurs de la promotion.

Nous vous accompagnons pour votre Garantie d’achèvement pour tous vous projets de promotion portés par une structure juridique professionnelle (SA, SAS, SARL…).

A quoi sert la GFA Garantie d'achèvement ?

La garantie d’achèvement promotion garantie aux clients acheteurs des appartements qu’en cas de dépôt de bilan du promoteur les travaux seront bien achevés par l’assureur-garant

La garantie d'achèvement extrinsèque et la garantie intrinsèque

La garantie intrinsèque était une disposition permettant aux promoteurs de « s’auto-garantir »: elle est interdite pour tous les PC obtenus depuis le 01 janvier 2015.

La GFA ou garantie d’achèvement est elle obligatoirement extrinsèque, c’est-à-dire émises par une banque ou un assureur, et due aux acquéreurs lors de la signature de l’acte authentique

Quand demander la garantie d'achèvement promotion ?

Le secteur a bien évolué et nous avons réussi à convaincre nos partenaires assureurs-garants de proposer très en amont aux promoteurs des solutions afin que vous puissiez savoir

  • si votre projet va intéresser les assureurs-garants
  • le prix approximatif de la GFA

Nous pouvons donc vous faire une approche d’intérêt et de tarif avant même l’obtention du PC

Quand doit être souscrite la GFA Promotion ?

La GFA promotion tout comme la DO (Dommage Ouvrage) doit être souscrite au plus tard pour la signature des actes authentiques devant notaire. Ce dernier exigera avant de passer les actes

  • la note de couverture GFA, DO
  • la preuve du paiement (quittances assureurs)
  • les CP et CG des contrats
La garantie d'achèvement est-elle obligatoire pour une VIR - Vente d'Immeubles à Rénover ?

Oui. À partir du moment où vous vendez « en l’état futur d’achèvement » la GFA promotion est OBLIGATOIRE. Le seul cas vous en exemptant est la vente « achevée », après construction donc

Quels sont les conditions d'obtention de la garantie d'achèvement ?

Les conditions des assureurs-cautions varient sensiblement mais on retrouve des grands axes

  • viabilité financière du projet (prévisionnel de rentabilité, et absence de trou de trésorerie dans le planning mensualisé de trésorerie du programme
  • niveau des pré-commercialisation (en général 50% de précom est exigé par les assureurs)
  • investissement en fonds propres (en général au minimum 5% du coût de construction en fonds propres – capital social + apport en comptes courants)
  • la capacité à apporter des contre-garanties (cautions personnelles et solidaires, cautions solidaires de holding…)
  • la compétence (les assureurs préfèrent toujours les projets portés par des personnes expérimentées, mais acceptent quand même les primo-promoteurs sous certaines conditions)
Prenez-vous des frais de courtage ou de gestion ?

Nous ne prenons AUCUN FRAIS: notre intervention vous fera gagner de l’argent car nous négocions pour vous les meilleures offres et en plus nous ne vous coûterons rien

Quel est le prix de la garantie d'achèvement ?

Le prix de la GFA Promotion varie en fonction de la qualité du projet, de l’expérience du promoteur, des précom. On peut retenir que:

  • le taux oscille entre 0,4% et 2%
  • la base de facture est soit : le prix de vente TTC    soit le coût de revient TRAVAUX TTC
  • la prime est « flat » et doit être payée avant l’émission des contrats
Peut-on négocier les modalités de paiement de la garantie d'achèvement ?

Oui dans certains cas et avec certains assureurs nous pouvons négocier que la prime soit payée par le notaire via un engagement irrévocable de payer sur les premiers appels de fonds. Cette solution, bien que très pratique en théorie car elle évite d’avoir à avancer la trésorerie, est toutefois difficile à mettre en oeuvre car les notaires rechignent à signer ce type d’engagement très contraignant et très « engageant » (et les assureurs sont très stricts sur le texte de l’engagement)

Avec quels assureurs travaillez-vous ?

Nous disposons d’un très bon panel d’assureurs de qualité et de renom en France (4) et sur le marché des LLOYDS (5). Tous nos assureurs-garants sont reconnus par les ACPR (Autorité de contrôle Prudentielle de la Banque de France) et acceptés par les notaires. Ceux intervenants depuis les LLOYDS travaillent en LPS en France

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ETAPE 2

Constitution du dossier 

  • préparer tous les documents (cliquez ici pour liste)
  • un taux de précom supérieur à 50 % ou prévisionnel avant début des travaux
  • un taux d’apport en fonds propres (ou dation) supérieur à 5% du prix de vente TTC
  • un plan de trésorerie mensualisée détaillé sans impasse financière
  • la capacité à apporter des contre garanties(cautions personnelles ou holding)
  • le nantissement des parts sociales de la structure ad hoc portant le projet est souvent requis
  • la mise en place d’un compte bancaire centralisateur
  • le maintien des fonds propres soit jusqu’à la fin du projet (ou retrait selon un plan défini et validé par le garant)
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ETAPE 3

Mise en place des contrats

  • choix de la meilleure solution
  • bon pour accord sur l’offre
  • signature de la fiche information et conseil
  • paiement de la prime assureur
  • émission des contrats et attestations

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  • remise de 1 offre au minimum
  • aucun frais de gestion
  • frais de courtage (à prévoir pour les dossiers < à 1 ME)
  • offre en assurance dommage ouvrage: minimum 3 offres
  • offre en assurance CNR: minimum 3 offres
  • offre en RC Promoteur: minimum 3 offres
  • offre en assurance TRC: minimum 3 offres

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  • offre en assurance TRC: minimum 3 offres

 

+ D’INFOS SUR LA GARANTIE D’ACHÈVEMENT

Définition de la garantie d’achèvement

La garantie d’achèvement est une garantie qui donne aux acquéreurs de biens immobiliers, dans le cadre d’un programme de promotion, la certitude que les travaux seront achevés même si le promoteur est défaillant. Dans la plupart des cas, un garant se substituera alors à ce dernier pour assurer le financement des travaux restant à réaliser.

Lorsque le terrain où seront édifiées les constructions est payé au vendeur par dation, le vendeur bénéficie également de la garantie d’achèvement. En effet, lorsque le paiement se fait par dation, le promoteur paye le vendeur par l’attribution de lots. En d’autres termes, le vendeur est payé en partie ou en totalité en nature, il reçoit un ouvrage (maison par exemple) ou une partie d’ouvrage (appartement). Il ne reçoit alors cette part du paiement que si l’ouvrage est achevé.

Les garanties achèvement peuvent prendre deux formes différentes variant pas leur fournisseur. Le type le plus commun étant la garantie extrinsèque. Son fournisseur est alors un organisme tiers, par exemple une compagnie d’assurance. A l’inverse, pour le second type de garantie, la garantie intrinsèque, elle est fournie directement par le promoteur. Il garantit alors l’achèvement des travaux sur ses propres fonds mais doit pour cela avoir atteint un certain niveau d’avancement de son chantier et disposer d’un certain pourcentage du financement total du projet. Dans la pratique, la garantie promoteur intrinsèque n’offre pas une protection aussi importante que la garantie extrinsèque puisque en cas de faillite du promoteur les acquéreurs ne disposent d’aucun recours pour bénéficier des sommes permettant la réalisation intégrale de l’ouvrage

Combien coûte les garanties achèvement ?

La garantie promoteur achèvement voit son coût supporté par le promoteur sous forme d’une prime unique couvrant l’ensemble du programme de l’ouverture du chantier à la livraison de l’ouvrage. Le prix de la garantie dépend principalement du montant que représente le projet dans son intégralité. En effet, le prix est calculé par application d’un certain taux sur ce montant.

Afin de déterminer ce taux, le garant prend en considération de nombreux facteurs propres au projet et au promoteur. En ce qui concerne le projet, son taux de pré-commercialisation et sa qualité sont par exemple étudiés. Pour ce qui est du promoteur lui-même, le garant s’intéresse au chiffre d’affaires annuel qu’il réalise, à son expérience, à sa sinistralité sur différents programmes…

Après considération de ces nombreux éléments, le prix de la garantie est généralement compris entre 0,5 et 2,5 % du montant du programme immobilier concerné

Fonctionnement des garanties achèvement

La garantie d’achèvement est due par le promoteur aux acquéreurs du programme et aux vendeurs de terrain payés par dation. Il peut alors la fournir directement lui-même ou l’obtenir auprès d’un garant, selon qu’il opte pour une garantie intrinsèque ou extrinsèque. Si la garantie promoteur d’achèvement est extrinsèque le garant peut être tout organisme agréé, qu’il s’agisse d’une banque, d’un assureur ou encore d’une association professionnelle.

Dans tous les cas, le promoteur doit obtenir la garantie avant l’ouverture du chantier. Les acquéreurs et le vendeur du terrain pourront alors la solliciter de la date de commencement des travaux à la date de livraison de l’ouvrage.

En théorie, les deux formes de garanties achèvement permettent le versement des sommes nécessaires à la réalisation des travaux qui n’ont pas été exécutés, en cas de défaillance du promoteur. Dans la pratique, la garantie intrinsèque ne permet le versement des fonds pour l’achèvement de l’ouvrage que lorsque le promoteur est dans l’impossibilité de réaliser les travaux mais n’est pas insolvable. Il peut alors verser les sommes nécessaires bien qu’il ne puisse pas réaliser les travaux. La garantie extrinsèque pour sa part remplit réellement son rôle dans toutes les situations de défaillance du promoteur, même lorsqu’il est insolvable, puisqu’elle est fournie par un garant extérieur.

Pour les deux types de garanties la procédure à suivre est sensiblement la même. Il est tout d’abord nécessaire de mettre le promoteur en demeure de reprendre les travaux dans un délai défini. S’en suivra la venue d’un huissier pour constater le non achèvement si le promoteur ne réagit pas à cette mise en demeure. Dans le cas de la garantie intrinsèque, la venue de l’huissier permettra d’appuyer une procédure judiciaire. Lorsque l’on parle de la garantie extrinsèque, la venue de l’huissier fera suite à la mise en demeure de financer l’achèvement adressée au garant. L’huissier apportera alors la preuve de l’arrêt des travaux et estimera le montant nécessaire à l’achèvement

Que couvre cette garantie promoteur ?

La garantie promoteur d’achèvement garantit aux acquéreurs et aux vendeurs de terrains payés en nature (sous forme de logement) que l’ouvrage acquis sera achevé. En plus de l’achèvement simple, la garantie assure le bon achèvement de l’ouvrage. En ce sens, la garantie protège les acquéreurs et vendeurs des défauts de conformité. Ainsi, la garantie permet le versement des sommes nécessaires à la mise en conformité si le promoteur est défaillant. L’ouvrage devant être en conformité avec ce qui a été prévu dans le contrat de vente pour être considéré comme bien achevé.

La garantie d’achevement peut alors intervenir dans différentes situations de défaillance du promoteur. Elle entre en jeu dès que le promoteur ne peut pas réaliser les travaux ou bien lorsque qu’il ne peut pas les financer

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Garantie d'achèvement

La garantie d’achèvement est-elle obligatoire ?

En raison de l’importance qu’elle a pour les acquéreurs comme pour les vendeurs de terrains, la garantie d’achèvement est rendue obligatoire par le Code de la Construction et de l’Habitation. Cette obligation porte uniquement sur les programmes immobiliers ayant pour objectif la création de logements : immeubles, groupements de maisons individuelles… Dans le cadre de ce type de programmes, il peut être obligatoire de fournir une garantie extrinsèque lorsque la demande d’un permis de construire est nécessaire. A titre d’exemple, les programmes de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) sont concernés. En définitive, dans le cadre des programmes à usage d’habitation, le promoteur est soumis à une obligation légale de garantie.

Les programmes ayant pour objectifs la création d’ouvrages à usage professionnel ne sont pas soumis à cette obligation légale de garantie. Toutefois, une obligation contractuelle peut être imposée par les acquéreurs.

Le caractère obligatoire de la garantie a pour conséquence une nécessité de prouver sa détention. Le promoteur doit alors demander à son garant de lui fournir une attestation de garantie pour la transmettre à ses acquéreurs. Il peut également présenter à ses acquéreurs le simple contrat de réservation de la garantie. Les preuves sont essentielles au bon déroulement du programme. En effet, aucune banque n’acceptera de financer un projet pour lequel la garantie d’achevement n’est pas obtenue. Il en va de même pour la délivrance d’un permis de construire

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