GARANTIE D’ACHÈVEMENT PROMOTION IMMOBILIÈRE

La Garantie d’achèvement ou Garantie Extrinsèque permet de donner la certitude à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé. Définie dans le code de la Construction et de l’habitation par les articles R. 261-17 à 24, la Garantie d’achèvement est depuis la 01 janvier 2015:

• obligatoire dans le secteur protégé pour les promotions à usage d’habitation (immeubles à usage d’habitation ou maisons individuelles en lotissement ou lorsque le vendeur du terrain est payé en logements – dation
• facultative dans le secteur libre : promotion de bureaux, commerces (mais souvent exigée par l’acheteur)

Que le programme soit une VEFA ou une VIR -Vente d’Immeubles à Rénover, la Garantie d’achèvement est obligatoire. Les VRD font aussi souvent l’objet d’une Garantie d’achèvement VRD, que nous pouvons vous fournir.

Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la Garantie d’achèvement en cas de vente en l’état futur d’achèvement : ordonnance interdisant la garantie INTRINSEQUE depuis le 01 janvier 2105, et rendant donc la garantie EXTRINSEQUE obligatoire. La Garantie d’achèvement sécurise tous les acteurs de la promotion.

Nous vous accompagnons pour votre Garantie d’achèvement pour tous vous projets de promotion portés par une structure juridique professionnelle (SA, SAS, SARL…).

Définition de la garantie d’achèvement

La garantie d’achèvement est une garantie qui donne aux acquéreurs de biens immobiliers, dans le cadre d’un programme de promotion, la certitude que les travaux seront achevés même si le promoteur est défaillant. Dans la plupart des cas, un garant se substituera alors à ce dernier pour assurer le financement des travaux restant à réaliser.

Lorsque le terrain où seront édifiées les constructions est payé au vendeur par dation, le vendeur bénéficie également de la garantie d’achèvement. En effet, lorsque le paiement se fait par dation, le promoteur paye le vendeur par l’attribution de lots. En d’autres termes, le vendeur est payé en partie ou en totalité en nature, il reçoit un ouvrage (maison par exemple) ou une partie d’ouvrage (appartement). Il ne reçoit alors cette part du paiement que si l’ouvrage est achevé.

Les garanties achèvement peuvent prendre deux formes différentes variant pas leur fournisseur. Le type le plus commun étant la garantie extrinsèque. Son fournisseur est alors un organisme tiers, par exemple une compagnie d’assurance. A l’inverse, pour le second type de garantie, la garantie intrinsèque, elle est fournie directement par le promoteur. Il garantit alors l’achèvement des travaux sur ses propres fonds mais doit pour cela avoir atteint un certain niveau d’avancement de son chantier et disposer d’un certain pourcentage du financement total du projet. Dans la pratique, la garantie promoteur intrinsèque n’offre pas une protection aussi importante que la garantie extrinsèque puisque en cas de faillite du promoteur les acquéreurs ne disposent d’aucun recours pour bénéficier des sommes permettant la réalisation intégrale de l’ouvrage

Combien coûte les garanties achèvement ?

La garantie promoteur achèvement voit son coût supporté par le promoteur sous forme d’une prime unique couvrant l’ensemble du programme de l’ouverture du chantier à la livraison de l’ouvrage. Le prix de la garantie dépend principalement du montant que représente le projet dans son intégralité. En effet, le prix est calculé par application d’un certain taux sur ce montant.

Afin de déterminer ce taux, le garant prend en considération de nombreux facteurs propres au projet et au promoteur. En ce qui concerne le projet, son taux de pré-commercialisation et sa qualité sont par exemple étudiés. Pour ce qui est du promoteur lui-même, le garant s’intéresse au chiffre d’affaires annuel qu’il réalise, à son expérience, à sa sinistralité sur différents programmes…

Après considération de ces nombreux éléments, le prix de la garantie est généralement compris entre 0,5 et 2,5 % du montant du programme immobilier concerné

Fonctionnement des garanties achèvement

La garantie d’achèvement est due par le promoteur aux acquéreurs du programme et aux vendeurs de terrain payés par dation. Il peut alors la fournir directement lui-même ou l’obtenir auprès d’un garant, selon qu’il opte pour une garantie intrinsèque ou extrinsèque. Si la garantie promoteur d’achèvement est extrinsèque le garant peut être tout organisme agréé, qu’il s’agisse d’une banque, d’un assureur ou encore d’une association professionnelle.

Dans tous les cas, le promoteur doit obtenir la garantie avant l’ouverture du chantier. Les acquéreurs et le vendeur du terrain pourront alors la solliciter de la date de commencement des travaux à la date de livraison de l’ouvrage.

En théorie, les deux formes de garanties achèvement permettent le versement des sommes nécessaires à la réalisation des travaux qui n’ont pas été exécutés, en cas de défaillance du promoteur. Dans la pratique, la garantie intrinsèque ne permet le versement des fonds pour l’achèvement de l’ouvrage que lorsque le promoteur est dans l’impossibilité de réaliser les travaux mais n’est pas insolvable. Il peut alors verser les sommes nécessaires bien qu’il ne puisse pas réaliser les travaux. La garantie extrinsèque pour sa part remplit réellement son rôle dans toutes les situations de défaillance du promoteur, même lorsqu’il est insolvable, puisqu’elle est fournie par un garant extérieur.

Pour les deux types de garanties la procédure à suivre est sensiblement la même. Il est tout d’abord nécessaire de mettre le promoteur en demeure de reprendre les travaux dans un délai défini. S’en suivra la venue d’un huissier pour constater le non achèvement si le promoteur ne réagit pas à cette mise en demeure. Dans le cas de la garantie intrinsèque, la venue de l’huissier permettra d’appuyer une procédure judiciaire. Lorsque l’on parle de la garantie extrinsèque, la venue de l’huissier fera suite à la mise en demeure de financer l’achèvement adressée au garant. L’huissier apportera alors la preuve de l’arrêt des travaux et estimera le montant nécessaire à l’achèvement

Que couvre cette garantie promoteur ?

La garantie promoteur d’achèvement garantit aux acquéreurs et aux vendeurs de terrains payés en nature (sous forme de logement) que l’ouvrage acquis sera achevé. En plus de l’achèvement simple, la garantie assure le bon achèvement de l’ouvrage. En ce sens, la garantie protège les acquéreurs et vendeurs des défauts de conformité. Ainsi, la garantie permet le versement des sommes nécessaires à la mise en conformité si le promoteur est défaillant. L’ouvrage devant être en conformité avec ce qui a été prévu dans le contrat de vente pour être considéré comme bien achevé.

La garantie d’achevement peut alors intervenir dans différentes situations de défaillance du promoteur. Elle entre en jeu dès que le promoteur ne peut pas réaliser les travaux ou bien lorsque qu’il ne peut pas les financer