GARANTIE D’EXÉCUTION DES CPI – CONTRATS DE PROMOTION IMMOBILIÈRE
Le Contrat CPI Contrat de Promotion Immobilière est un contrat de construction particulier définit aux articles 1831 et suivants du Code civil. Ces articles disposent que le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne, dite promoteur immobilier, s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder pour un prix convenu, à la réalisation d’un programme de construction ainsi qu’à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières.
Donc le contrat de promotion immobilière est un peu plus qu’un contrat de construction puisque le promoteur va devoir assumer des fonctions qui normalement, sont réservées au maître de l’ouvrage. Il existe donc entre le promoteur et le maître de l’ouvrage, un mandat qui est dit « d’intérêt commun »
Dans le cadre d’un contrat CPI les assurances suivantes sont mises en place: – la Garantie d’exécution des CPI – les assurances techniques: DO, CNR, TRC , RC
A quoi sert la garantie d'achèvement CPI ?
La garantie d’achèvement CPI garantit aux clients acheteurs des appartements qu’en cas de dépôt de bilan du promoteur les travaux seront bien achevés par l’assureur-garant
Quand demander la garantie d'achèvement CPI ?
Le secteur a bien évolué et nous avons réussi à convaincre nos partenaires assureurs-garants de proposer très en amont aux promoteurs des solutions afin que vous puissiez savoir
- si votre projet va intéresser les assureurs-garants
- le prix approximatif de la GFA CPI
Nous pouvons donc vous faire une approche d’intérêt et de tarif avant même l’obtention du PC
Quand doit être souscrite la GFA CPI ?
La GFA CPI tout comme la DO (Dommage Ouvrage) doit être souscrite au plus tard pour la signature des actes authentiques devant notaire. Ce dernier exigera avant de passer les actes
- la note de couverture GFA, DO
- la preuve du paiement (quittances assureurs)
- les CP et CG des contrats
Quels sont les conditions d'obtention de la garantie d'achèvement CPI ?
Les conditions des assureurs-cautions varient sensiblement mais on retrouve des grands axes
- viabilité financière du projet (prévisionnel de rentabilité, et absence de trou de trésorerie dans le planning mensualisé de trésorerie du programme
- niveau des pré-commercialisation (en général 50% de précom est exigé par les assureurs)
- investissement en fonds propres (en général au minimum 5% du coût de construction en fonds propres – capital social + apport en comptes courants)
- la capacité à apporter des contre-garanties (cautions personnelles et solidaires, cautions solidaires de holding…)
- la compétence (les assureurs préfèrent toujours les projets portés par des personnes expérimentées, mais acceptent quand même les primo-promoteurs sous certaines conditions)
Prenez-vous des frais de courtage ou de gestion ?
Nous ne prenons AUCUN FRAIS: notre intervention vous fera gagner de l’argent car nous négocions pour vous les meilleures offres et en plus nous ne vous coûterons rien
Quel est le prix de la garantie d'achèvement ?
Le prix de la GFA Promotion varie en fonction de la qualité du projet, de l’expérience du promoteur, des précom. On peut retenir que:
- le taux oscille entre 0,4% et 2%
- la base de facture est soit : le prix de vente TTC soit le coût de revient TRAVAUX TTC
- la prime est « flat » et doit être payée avant l’émission des contrats
Peut-on négocier les modalités de paiement de la garantie d'achèvement ?
Oui dans certains cas et avec certains assureurs nous pouvons négocier que la prime soit payée par le notaire via un engagement irrévocable de payer sur les premiers appels de fonds. Cette solution, bien que très pratique en théorie car elle évite d’avoir à avancer la trésorerie, est toutefois difficile à mettre en oeuvre car les notaires rechignent à signer ce type d’engagement très contraignant et très « engageant » (et les assureurs sont très stricts sur le texte de l’engagement)
Avec quels assureurs travaillez-vous ?
Nous disposons d’un très bon panel d’assureurs de qualité et de renom en France (4) et sur le marché des LLOYDS (5). Tous nos assureurs-garants sont reconnus par les ACPR (Autorité de contrôle Prudentielle de la Banque de France) et acceptés par les notaires. Ceux intervenants depuis les LLOYDS travaillent en LPS en France
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- compléter en 10 mn le questionnaire online
- vous recevrez sous 72h nos offre et devis
- minimum 3 devis pour vos assurances Dommage Ouvrage
- minimum 1 avis de principe pour votre Garantie d’achèvement
ETAPE 2
Constitution du dossier
- préparer tous les documents (cliquez ici pour liste)
- un taux de précom supérieur à 50 % ou prévisionnel avant début des travaux
- un taux d’apport en fonds propres (ou dation) supérieur à 5% du prix de vente TTC
- un plan de trésorerie mensualisée détaillé sans impasse financière
- la capacité à apporter des contre garanties(cautions personnelles ou holding)
- le nantissement des parts sociales de la structure ad hoc portant le projet est souvent requis
- la mise en place d’un compte bancaire centralisateur
- le maintien des fonds propres soit jusqu’à la fin du projet (ou retrait selon un plan défini et validé par le garant)
ETAPE 3
Mise en place des contrats
- choix de la meilleure solution
- bon pour accord sur l’offre
- signature de la fiche information et conseil
- paiement de la prime assureur
- émission des contrats et attestations
NOS OFFRES GAGNANT-GAGNANT
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- offre en assurance dommage ouvrage: minimum 3 offres
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+ D’INFOS SUR LA GARANTIE D’ACHÈVEMENT
Qu’est-ce que le Contrat de Promotion Immobilière ?
Le Contrat de Promotion Immobilière, abrégé en CPI, est un contrat de construction liant un maître d’ouvrage et un promoteur immobilier. Le promoteur est alors mandaté par le maître d’ouvrage pour la réalisation d’un bâtiment ou d’un ensemble de bâtiments. Dans le cadre du CPI, le maître d’ouvrage qui mandate le promoteur possède le terrain sur lequel sera édifié le bâtiment. Le promoteur s’engage alors à réaliser le programme pour un prix et un délai convenu et établi contractuellement. Le promoteur doit également prendre en charge les aspects juridiques, administratifs et financiers du projet
Exemple de tarifs pour une GFA CPI
• DO : taux de 1,3% à 2,3% du (montant des travaux + Honoraires techniques) TTC • Garantie d’exécution des CPI: taux de 0,7% à 2,3% du (montant des travaux + Honoraires techniques)TTC
Le taux DO inclue les autres garanties obligatoires et facultatives : la TRC + la Décennale CNR + la RC
Exemple: vous réalisez un bâtiment via un contrat CPI : – coût de construction travaux : 1 000 000 € TTC – architecte, bureaux d’étude, étude de sol: 76 000 € TTC Coût de construction TOTAL TTC = 1 076 000 € TTC => coût moyen de la DO = 1,75% * 1 076 000 € = 18 830 € => coût moyen de la Garantie d’exécution des CPI = 1,3% * 1 076 000 €= 13 988 €
L’assiette de tarification est constituée du montant DES TRAVAUX TTC (incluant les VRD) + du montant des HONORAIRES TECHNIQUES TTC (architecte, maître d’oeuvre, géotechnicien, bureau d’études…). Elle ne prend pas en compte l’incidence foncière, les frais de commercialisation ni la marge.
En dessous de 500 KE de coût de travaux (+ honoraires techniques) le contrôle technique n’est pas obligatoire
Définition et fonctionnement de la garantie d’exécution des CPI
La garantie d’exécution des CPI, aussi appelée garantie d’achèvement des contrats de promotion immobilière, peut être mise en place dans le cadre des CPI. Elle a pour objectif d’assurer l’achèvement et la bonne exécution des travaux de constructions prévus au contrat. Si le promoteur ne peut satisfaire à ses engagements, c’est un garant qui s’engage à se substituer à lui pour le financement des travaux nécessaires.
La garantie d’exécution des CPI doit être obtenue par le promoteur immobilier. Elle bénéficiera alors au maître d’ouvrage ayant mandaté le promoteur si ce dernier est défaillant. Pour obtenir cette garantie d’achèvement des contrats de promotion immobilière, le promoteur doit en faire la demande à un organisme autorisé à la fournir. Cet organisme est généralement une banque ou une compagnie d’assurance. Le garant fera alors la demande de documents attestant du respect de certaines conditions. Ces conditions concernent notamment le taux de pré-commercialisation du programme, l’apport en fonds propres du promoteur, le financement bancaire ou encore l’expérience du promoteur exécutant le contrat.
La garantie d’achèvement des contrats de promotion immobilière est au profit du maître d’ouvrage mais présente également de nombreux avantages pour le promoteur. Grâce à la garantie, le promoteur peut faire la demande d’un paiement anticipé d’une partie du contrat. La garantie d’achèvement des contrats de promotion permet alors le financement facilité du démarrage du chantier. Il faut également savoir qu’il est plus facile pour les promoteurs d’obtenir un financement bancaire lorsque la garantie est obtenue
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La garantie d’achèvement des contrats de promotion est-elle obligatoire ?
La garantie d’exécution des CPI n’est pas obligatoire. Il s’agit en fait d’une garantie négociée de gré à gré. En d’autres termes, elle peut être demandée par le maître d’ouvrage mais le promoteur n’aura aucune obligation de satisfaire à cette demande de garantie d’achèvement des contrats de promotion. Si les parties s’accordent sur la mise en place de la garantie, son obtention fait partie des termes du contrat. Dans ce cas, bien qu’il n’existe aucune obligation légale pour les promoteurs de fournir une garantie d’exécution des CPI, il existe bel et bien une obligation contractuelle
Le prix de la garantie d’exécution des CPI
Le prix de la garantie d’achèvement des contrats de promotion est calculé de la même façon que le prix de la garantie d’achèvement classique. A savoir qu’un taux, déterminé par le garant, est appliqué sur le montant total des travaux à réaliser. Le prix de la garantie peut alors se situer entre 0,5 et 2,5% du montant des travaux