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GARANTIE D'ACHÈVEMENT VIR

GARANTIE D’ACHÈVEMENT VIR – VENTE D’IMMEUBLES À RÉNOVER

La VIR – Vente d’immeubles à rénover est définie comme étant le contrat par lequel une personne vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages et s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux. – sont exclus les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble – le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriétédes constructions existantes.

Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux

A partir du 01 janvier 2015, le promoteur devra obligatoirement souscrire, en plus d’une assurance Dommage ouvrage VIR rénovation lourde et ce afin de mieux protéger ses clients acquéreurs des biens construits une GFA: Garantie Financière VIR

Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement : ordonnance interdisant la garantie INTRINSEQUE depuis le 01 janvier 2105, et rendant donc la garantie EXTRINSEQUE obligatoire. La Garantie d’achèvement VIR sécurise tous les acteurs de la promotion

A quoi sert la Garantie d'achèvement VIR?

La garantie d’achèvement VIR garantit aux clients acheteurs des appartements qu’en cas de dépôt de bilan du promoteur les travaux seront bien achevés par l’assureur-garant

La garantie d'achèvement VIR et la garantie intrinsèque

La garantie intrinsèque était une disposition permettant aux promoteurs de « s’auto-garantir »: elle est interdite pour tous les PC obtenus depuis le 01 janvier 2015.

La GFA VIR ou garantie d’achèvement est elle obligatoirement extrinsèque, c’est-à-dire émises par une banque ou un assureur, et due aux acquéreurs lors de la signature de l’acte authentique

Quand demander la garantie d'achèvement VIR ?

Le secteur a bien évolué et nous avons réussi à convaincre nos partenaires assureurs-garants de proposer très en amont aux promoteurs des solutions afin que vous puissiez savoir

  • si votre projet va intéresser les assureurs-garants
  • le prix approximatif de la GFA

Nous pouvons donc vous faire une approche d’intérêt et de tarif avant même l’obtention du PC

Quand doit être souscrite la GFA VIR ?

La GFA VIR tout comme la DO (Dommage Ouvrage) doit être souscrite au plus tard pour la signature des actes authentiques devant notaire. Ce dernier exigera avant de passer les actes

  • la note de couverture GFA, DO
  • la preuve du paiement (quittances assureurs)
  • les CP et CG des contrats
La garantie d'achèvement est-elle obligatoire pour une VIR - Vente d'Immeubles à Rénover ?

Oui. À partir du moment où vous vendez « en l’état futur d’achèvement » la GFA promotion est OBLIGATOIRE. Le seul cas vous en exemptant est la vente « achevée », après construction donc

Quels sont les conditions d'obtention de la garantie d'achèvement ?

Les conditions des assureurs-cautions varient sensiblement mais on retrouve des grands axes

  • viabilité financière du projet (prévisionnel de rentabilité, et absence de trou de trésorerie dans le planning mensualisé de trésorerie du programme
  • niveau des pré-commercialisation (en général 50% de précom est exigé par les assureurs)
  • investissement en fonds propres (en général au minimum 5% du coût de construction en fonds propres – capital social + apport en comptes courants)
  • la capacité à apporter des contre-garanties (cautions personnelles et solidaires, cautions solidaires de holding…)
  • la compétence (les assureurs préfèrent toujours les projets portés par des personnes expérimentées, mais acceptent quand même les primo-promoteurs sous certaines conditions)
Prenez-vous des frais de courtage ou de gestion ?

Nous ne prenons AUCUN FRAIS: notre intervention vous fera gagner de l’argent car nous négocions pour vous les meilleures offres et en plus nous ne vous coûterons rien

Quel est le prix de la garantie d'achèvement VIR ?

Le prix de la GFA Promotion varie en fonction de la qualité du projet, de l’expérience du promoteur, des précom. On peut retenir que:

  • le taux oscille entre 0,4% et 2%
  • la base de facture est soit : le prix de vente TTC    soit le coût de revient TRAVAUX TTC
  • la prime est « flat » et doit être payée avant l’émission des contrats
Peut-on négocier les modalités de paiement de la garantie d'achèvement ?

Oui dans certains cas et avec certains assureurs nous pouvons négocier que la prime soit payée par le notaire via un engagement irrévocable de payer sur les premiers appels de fonds. Cette solution, bien que très pratique en théorie car elle évite d’avoir à avancer la trésorerie, est toutefois difficile à mettre en oeuvre car les notaires rechignent à signer ce type d’engagement très contraignant et très « engageant » (et les assureurs sont très stricts sur le texte de l’engagement)

Avec quels assureurs travaillez-vous ?

Nous disposons d’un très bon panel d’assureurs de qualité et de renom en France (4) et sur le marché des LLOYDS (5). Tous nos assureurs-garants sont reconnus par les ACPR (Autorité de contrôle Prudentielle de la Banque de France) et acceptés par les notaires. Ceux intervenants depuis les LLOYDS travaillent en LPS en France

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ETAPE 2

Constitution du dossier 

  • préparer tous les documents (cliquez ici pour liste)
  • un taux de précom supérieur à 50 % ou prévisionnel avant début des travaux
  • un taux d’apport en fonds propres (ou dation) supérieur à 5% du prix de vente TTC
  • un plan de trésorerie mensualisée détaillé sans impasse financière
  • la capacité à apporter des contre garanties(cautions personnelles ou holding)
  • le nantissement des parts sociales de la structure ad hoc portant le projet est souvent requis
  • la mise en place d’un compte bancaire centralisateur
  • le maintien des fonds propres soit jusqu’à la fin du projet (ou retrait selon un plan défini et validé par le garant)
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ETAPE 3

Mise en place des contrats

  • choix de la meilleure solution
  • bon pour accord sur l’offre
  • signature de la fiche information et conseil
  • paiement de la prime assureur
  • émission des contrats et attestations

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+ D’INFOS SUR LA GARANTIE D’ACHÈVEMENT VIR

Définition de la garantie d’achèvement VIR

Dans le cadre d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), l’acquéreur devient propriétaire du sol et de l’immeuble existant dès la signature du contrat de vente. Par la suite il acquiert les constructions au fur et à mesure de l’avancement des travaux de rénovation.

La garantie d’achèvement Vente d’Immeuble à Rénover est une garantie apportant aux acquéreurs la certitude que les travaux de rénovation pour lesquels ils payent seront exécutés en intégralité. Ainsi, grâce à la garantie d’achèvement VIR, si le vendeur ne peut satisfaire à ses obligations prévues dans le contrat, le financement des travaux restant à exécuter est assuré.

Pour les programmes de VIR, le vendeur peut opter pour une garantie extrinsèque ou une garantie intrinsèque. Lorsqu’il fait le choix de la garantie extrinsèque, le vendeur fait appel à un garant pour assurer le financement de l’exécution des travaux si il ne le peut pas. Au contraire, si le vendeur décide de mettre en place une garantie intrinsèque, il assurera lui-même le financement de l’achèvement sur ses propres fonds. Si le choix est laissé par la loi au vendeur quant au type de garantie d’achèvement, la loi prévoit que certaines conditions doivent être remplies pour qu’il puisse mettre en place une garantie intrinsèque. Afin d’assurer au mieux la protection des acquéreurs, le vendeur doit alors avoir déjà exécuté une certaine partie des travaux mais doit également disposer de financement représentant un certain pourcentage du montant total des travaux. Concrètement, le vendeur peut opter pour la garantie intrinsèque lorsque l’immeuble est hors d’eau et qu’il n’est grevé d’aucuns privilèges. Il peut également opter pour la garantie intrinsèque si les fondations sont achevées et que le projet est financé à hauteur de 75%

A quoi sert la garantie minimum d’achèvement ?

Pour les acquéreurs

La garantie minimum d’achèvement doit servir à assurer aux acquéreurs l’achèvement de leur ouvrage et la bonne exécution des travaux. Elle sert alors à permettre la réalisation des travaux non effectués par le vendeur mais également à permettre la réalisation des travaux de mise en conformité. On considère que l’ouvrage est mal exécuté lorsque les prestations fournies ne correspondent pas aux prestations prévues par le contrat de vente. Bien entendu, la garantie n’entre en service qu’en cas de défaillance du vendeur. Autrement dit, la garantie ne peut intervenir que lorsque le vendeur est dans l’impossibilité d’exécuter ou financer les travaux.

Des offres assurance complémentaires et facultatives peuvent étendre l’utilité de la garantie.

Pour le vendeur/promoteur

La garantie d’achèvement VIR n’est pas uniquement utile pour les acquéreurs mais elle l’est également pour le vendeur. Grâce à la garantie d’achèvement, le vendeur peut rassurer les acheteurs et ainsi vendre son projet plus facilement. Cette garantie est encore plus utile au vendeur lorsqu’elle est extrinsèque. En effet, ce type de garantie obtenu auprès d’un organisme tiers prouve la solidité du projet et permet au vendeur de démontrer qu’on peut lui faire confiance. Ainsi, le vendeur qui détient une telle garantie obtient plus facilement des accords de financement (emprunts…)

Fonctionnement de la garantie achèvement VIR

Dans le cadre d’une Vente d’Immeuble à Rénover, le vendeur agit pour le compte des acquéreurs en tant que maître d’ouvrage. C’est alors lui qui est tenu d’obtenir et payer la garantie d’achèvement VIR. Il obtient alors une garantie au profit de l’acquéreur. Lorsque la garantie est extrinsèque, un troisième acteur entre en jeu, il s’agit du garant. Celui-ci est généralement un assureur ou une banque, il peut également s’agir de tout autre organisme agréé.

En raison de la protection qu’elle est censée offrir, la garantie doit être obtenue avant que le chantier de rénovation ne débute. Cette garantie ne prendra ensuite fin qu’à la livraison de l’ouvrage, acceptée sans réserves par l’acquéreur.

Garantie extrinsèque comme intrinsèque fournissent une protection contre les mêmes problèmes : non-achèvement et mauvais achèvement. En d’autres termes, elles permettent toutes deux le versement des fonds nécessaires à l’achèvement des travaux et donc à la réalisation des travaux non exécutés. En plus de cela, les deux formes de garanties permettent le versement de fonds nécessaires à la réalisation des travaux de mise en conformité, l’ouvrage doit correspondre à ce qui a été prévu dans le contrat. Toutefois, malgré leurs similitudes de fonctionnement, les deux types de garanties ne permettent pas le même échelonnement des paiements. Dans l’objectif de protéger l’acquéreur, les garanties font bénéficier de grilles d’appels de fonds différentes. La garantie intrinsèque amène à un paiement plus étalé dans le temps que la garantie extrinsèque.

La garantie extrinsèque ne peut être obtenue auprès d’un garant qu’après qu’il ait étudié de nombreux paramètres relatifs au projet et au vendeur. Une fois que l’organise accepte de se porter garant, le vendeur n’a qu’à payer pour la garantie. Lorsque la garantie est intrinsèque, les fonds servant au financement doivent être déposés par le vendeur sur un compte ayant pour unique destination le financement des travaux de rénovation

Calcul du coût de la garantie d’achèvement VIR

Le prix de la garantie d’achèvement VIR est calculé par le garant à partir du montant des travaux et des honoraires techniques. En général, le prix de la garantie est situé entre 0,7 et 2,3 % de la somme du montant des travaux et des honoraires techniques. Ce prix varie en fonction des garants, des projets, des vendeurs et des intervenants participant au chantier

Comment obtenir des offres ?

Les organismes garants proposent généralement des offres assurance combinant les différentes garanties et assurances obligatoires du maître d’ouvrage. Ces offres assurance peuvent alors inclure la garantie d’achèvement, l’assurance Dommage Ouvrage (DO), l’assurance décennale Constructeur Non Réalisateur (CNR) et la Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro). De manière générale, opter pour ces offres assurance permet de bénéficier de tarifs préférentiels

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Garantie d'achèvement VIR

Nos tarifs Garantie d’achèvement VIR

 

Nos tarifs • DO  : taux de 1,3% à 2,3% du (montant des travaux + Honoraires techniques) TTC • GFA VIR: taux de 0,7% à 2,3% du (montant des travaux + Honoraires techniques) TTC

Le taux DO inclue les autres garanties obligatoires et facultatives : la TRC + la Décennale CNR + la RC

Exemple: vous réalisez une rénovation promotion d’habitations: – coût de construction travaux                    :    1 000 000 € TTC – architecte, bureaux d’étude, étude de sol:         76 000 € TTC Coût de construction TOTAL TTC = 1 076 000 € TTC => coût moyen de la DO = 1,75% * 1 076 000 € = 18 830 € => coût moyen de la GFA VIR = 1,3% * 1 076 000 €= 13 988 €

L’assiette de tarification est constituée du montant DES TRAVAUX TTC (incluant les VRD)  + du montant des HONORAIRES TECHNIQUES TTC (architecte, maître d’oeuvre, géotechnicien, bureau d’études…). Elle ne prend pas en compte l’incidence foncière, les frais de commercialisation ni la marge.

En dessous de 500 KE de coût de travaux (+ honoraires techniques) le contrôle technique n’est pas obligatoire

La garantie d’achèvement VIR est-elle obligatoire ?

La garantie minimum d’achèvement visant à assurer l’achèvement et la bonne exécution des travaux est obligatoire pour tous les vendeurs de programmes VIR à usage d’habitation. Rien n’oblige cependant le vendeur à opter pour un type de garantie ou l’autre. Il reste libre de choisir entre garantie extrinsèque et intrinsèque.

Il faut savoir que la garantie n’est pas obligatoire lorsque le programme VIR a pour vocation de servir à un usage professionnel mais elle peut tout de même être exigée par l’acquéreur.

La garantie d’achèvement peut alors être une obligation légale ou contractuelle selon la visée du programme. Un programme à usage d’habitation soumet le vendeur à une obligation légale (Code de la Construction et de l’Habitation) alors qu’un programme à usage professionnel peut soumettre le vendeur à une obligation contractuelle.

Afin de prouver à ses acquéreurs, aux administrations et aux établissements de financement qu’il respecte ses obligations, le vendeur est doit fournir une preuve de l’obtention de la garantie. Cette preuve peut alors prendre la forme d’un contrat de réservation ou d’une attestation d’obtention de la garantie