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GARANTIE D'ACHÈVEMENT VEFA

GARANTIE D’ACHEVEMENT VEFA : CONSEILS ET DEVIS GRATUITS

La Garantie d’achèvement VEFA ou Garantie Extrinsèque permet de donner la certitude à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé. Définie dans le code de la Construction et de l’habitation par les articles R. 261-17 à 24, la Garantie d’achèvement est depuis la 01 janvier 2015:

  • obligatoire dans le secteur protégé pour les promotions à usage d’habitation (immeubles à usage d’habitation ou maisons individuelles en lotissement ou lorsque le vendeur du terrain est payé en logements – dation
  • facultative dans le secteur libre : promotion de bureaux, commerces (mais souvent exigée par l’acheteur)

Que le programme soit une VEFA ou une VIR -Vente d’Immeubles à Rénover, la Garantie d’achèvement est obligatoire. Les VRD font aussi souvent l’objet d’une Garantie d’achèvement VRD, que nous pouvons vous fournir.

Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la Garantie d’achèvement en cas de vente en l’état futur d’achèvement : ordonnance interdisant la garantie INTRINSEQUE depuis le 01 janvier 2105, et rendant donc la garantie EXTRINSEQUE obligatoire. La Garantie d’achèvement sécurise tous les acteurs de la promotion.

Nous vous accompagnons pour votre Garantie d’achèvement VEFA pour tous vous projets de promotion portés par une structure juridique professionnelle (SA, SAS, SARL…).

A quoi sert la GFA Garantie d'achèvement ?

La garantie d’achèvement promotion garantie aux clients acheteurs des appartements qu’en cas de dépôt de bilan du promoteur les travaux seront bien achevés par l’assureur-garant

La garantie d'achèvement extrinsèque et la garantie intrinsèque

La garantie intrinsèque était une disposition permettant aux promoteurs de « s’auto-garantir »: elle est interdite pour tous les PC obtenus depuis le 01 janvier 2015.

La GFA ou garantie d’achèvement est elle obligatoirement extrinsèque, c’est-à-dire émises par une banque ou un assureur, et due aux acquéreurs lors de la signature de l’acte authentique

Quand demander la garantie d'achèvement promotion ?

Le secteur a bien évolué et nous avons réussi à convaincre nos partenaires assureurs-garants de proposer très en amont aux promoteurs des solutions afin que vous puissiez savoir

  • si votre projet va intéresser les assureurs-garants
  • le prix approximatif de la GFA

Nous pouvons donc vous faire une approche d’intérêt et de tarif avant même l’obtention du PC

Quand doit être souscrite la GFA Promotion ?

La GFA promotion tout comme la DO (Dommage Ouvrage) doit être souscrite au plus tard pour la signature des actes authentiques devant notaire. Ce dernier exigera avant de passer les actes

  • la note de couverture GFA, DO
  • la preuve du paiement (quittances assureurs)
  • les CP et CG des contrats
La garantie d'achèvement est-elle obligatoire pour une VIR - Vente d'Immeubles à Rénover ?

Oui. À partir du moment où vous vendez « en l’état futur d’achèvement » la GFA promotion est OBLIGATOIRE. Le seul cas vous en exemptant est la vente « achevée », après construction donc

Quels sont les conditions d'obtention de la garantie d'achèvement ?

Les conditions des assureurs-cautions varient sensiblement mais on retrouve des grands axes

  • viabilité financière du projet (prévisionnel de rentabilité, et absence de trou de trésorerie dans le planning mensualisé de trésorerie du programme
  • niveau des pré-commercialisation (en général 50% de précom est exigé par les assureurs)
  • investissement en fonds propres (en général au minimum 5% du coût de construction en fonds propres – capital social + apport en comptes courants)
  • la capacité à apporter des contre-garanties (cautions personnelles et solidaires, cautions solidaires de holding…)
  • la compétence (les assureurs préfèrent toujours les projets portés par des personnes expérimentées, mais acceptent quand même les primo-promoteurs sous certaines conditions)
Prenez-vous des frais de courtage ou de gestion ?

Nous ne prenons AUCUN FRAIS: notre intervention vous fera gagner de l’argent car nous négocions pour vous les meilleures offres et en plus nous ne vous coûterons rien

Quel est le prix de la garantie d'achèvement ?

Le prix de la GFA Promotion varie en fonction de la qualité du projet, de l’expérience du promoteur, des précom. On peut retenir que:

  • le taux oscille entre 0,4% et 2%
  • la base de facture est soit : le prix de vente TTC    soit le coût de revient TRAVAUX TTC
  • la prime est « flat » et doit être payée avant l’émission des contrats
Peut-on négocier les modalités de paiement de la garantie d'achèvement ?

Oui dans certains cas et avec certains assureurs nous pouvons négocier que la prime soit payée par le notaire via un engagement irrévocable de payer sur les premiers appels de fonds. Cette solution, bien que très pratique en théorie car elle évite d’avoir à avancer la trésorerie, est toutefois difficile à mettre en oeuvre car les notaires rechignent à signer ce type d’engagement très contraignant et très « engageant » (et les assureurs sont très stricts sur le texte de l’engagement)

Avec quels assureurs travaillez-vous ?

Nous disposons d’un très bon panel d’assureurs de qualité et de renom en France (4) et sur le marché des LLOYDS (5). Tous nos assureurs-garants sont reconnus par les ACPR (Autorité de contrôle Prudentielle de la Banque de France) et acceptés par les notaires. Ceux intervenants depuis les LLOYDS travaillent en LPS en France

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  • minimum 3 devis pour vos assurances Dommage Ouvrage
  • minimum 1 avis de principe pour votre Garantie d’achèvement

ETAPE 2

Constitution du dossier Garantie d’achèvement VEFA

  • préparer tous les documents (cliquez ici pour liste)
  • un taux de précom supérieur à 50 % ou prévisionnel avant début des travaux
  • un taux d’apport en fonds propres (ou dation) supérieur à 5% du prix de vente TTC
  • un plan de trésorerie mensualisée détaillé sans impasse financière
  • la capacité à apporter des contre garanties(cautions personnelles ou holding)
  • le nantissement des parts sociales de la structure ad hoc portant le projet est souvent requis
  • la mise en place d’un compte bancaire centralisateur
  • le maintien des fonds propres soit jusqu’à la fin du projet (ou retrait selon un plan défini et validé par le garant)
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ETAPE 3

Mise en place des contrats

  • choix de la meilleure solution
  • bon pour accord sur l’offre
  • signature de la fiche information et conseil
  • paiement de la prime assureur
  • émission des contrats et attestations

NOS OFFRES GAGNANT-GAGNANT

Pack Financier

GFA seule
0,4% à 2% /du PDV TTC
  • analyse, conseil, montage du dossier
  • présentation, négociation avec nos partenaires
  • remise de 1 offre au minimum
  • aucun frais de gestion
  • frais de courtage (à prévoir pour les dossiers < à 1 ME)
  • offre en assurance dommage ouvrage: minimum 3 offres
  • offre en assurance CNR: minimum 3 offres
  • offre en RC Promoteur: minimum 3 offres
  • offre en assurance TRC: minimum 3 offres

Pack Technique

DO + Décennale CNR + TRC + RC
de 1,3% à 3%/coût de construction TTC
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  • présentation, négociation avec nos partenaires
  • remise de 1 projet GFA
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  • offre en assurance dommage ouvrage: minimum 3 offres
  • offre en assurance CNR: minimum 3 offres
  • offre en RC Promoteur: minimum 3 offres
  • offre en assurance TRC: minimum 3 offres

+ D’INFOS SUR LA GARANTIE D’ACHÈVEMENT VEFA

Définition de la garantie d’achèvement VEFA

La garantie d’achèvement VEFA est un type de Garantie Financière d’Achèvement (GFA) concernant spécifiquement les programmes de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Cette garantie concerne alors les programmes immobiliers pour lesquelles la vente se fait sur plan, avant même la réalisation des travaux. On comprend donc l’importance de la garantie d’achèvement qui assure aux acquéreurs que l’ouvrage sera achevé et qu’il sera réalisé en accord avec ce qui a été convenu dans le contrat. Dans le cadre des programmes en VEFA, les terrains peuvent être payés au vendeur par le promoteur par attribution de lots. Cela signifie que le vendeur reçoit en paiement, partiel ou total, un ouvrage ou une partie d’ouvrage du programme. A ce titre, les vendeurs de terrains peuvent également être assurés par la garantie d’achèvement VEFA de la réalisation de l’intégralité des travaux et de la livraison d’un ouvrage en accord avec les engagements pris par le promoteur.

En définitive, la garantie d’achèvement permet aux acquéreurs de s’assurer qu’ils obtiendront quoi qu’il arrive la prestation pour laquelle ils payent. Elle permet en parallèle aux vendeurs de terrains de s’assurer qu’ils recevront bien leur paiement en nature.

Pour les programmes immobiliers VEFA, la loi contraint les promoteurs à la mise en place d’une garantie extrinsèque. Cette obligation résulte de l’entrée en vigueur au 1er janvier 2015 de l’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre, ordonnance qui met en place l’obligation de garantie extrinsèque pour tous les programmes nécessitant la demande d’un permis de construire.

La garantie extrinsèque est fournie par un organisme tiers, elle s’oppose alors à la garantie intrinsèque qui peut être fournie par le promoteur immobilier lui-même, par consignation de ses propres fonds

A quoi sert la garantie d’achèvement VEFA ?

Intérêt pour les bénéficiaires

L’achèvement garantie est bien entendu l’intérêt principal pour les acquéreurs et pour les vendeurs de terrains. Mais il ne faut pas non plus oublier la bonne exécution, également garantie par la GFA.

Pour les acquéreurs la garantie d’achèvement apporte la certitude que l’intégralité des travaux de réalisation de l’ouvrage acheté sera effectuée. En effet, si le promoteur ne peut tenir ses engagements concernant l’achèvement, le garant prendra le relais et financera alors lui-même les travaux. De même, pour les acquéreurs, la garantie assure la réalisation de l’ouvrage en conformité avec ce qui a été prévu dans le contrat. Ainsi, le garant financera également les travaux nécessaires à la mise en conformité si le promoteur ne peut le faire.

Pour les vendeurs de terrains payés sous forme d’ouvrages ou parties d’ouvrages, l’achèvement garantie de cette façon a sensiblement le même intérêt que pour les acquéreurs. La seule différence étant que les vendeurs sont assurés d’être payés par un ouvrage achevé et bien exécuté et non de voir l’ouvrage pour lequel ils ont payé achevé et bien exécuté.

Intérêt pour le promoteur

Pour les promoteurs immobiliers, l’intérêt de la garantie d’achèvement est tout simplement de leur permettra de réaliser leur programme. En effet, sans cette garantie obligatoire, les promoteurs ne sont pas autorisés à réaliser leur projet. Non seulement l’obtention de la garantie leur permet d’éviter les poursuites pénales mais elle leur permet également d’obtenir des financements et des permis de construire

Fonctionnement de la garantie promoteur achèvement

Acteurs concernés par la garantie

Le promoteur immobilier faisant la promotion et la commercialisation du programme en VEFA est celui qui doit obtenir la garantie d’achèvement. Cette garantie promoteur est alors toujours fournie par un organisme tiers dans le cadre des VEFA. L’organisme apportant son appui est appelé garant, il peut prendre la forme, le plus souvent, d’une banque ou d’une compagnie d’assurance. Le garant émet alors la garantie au profit des acquéreurs du programme ainsi que des vendeurs des terrains sur lesquels les chantiers de construction prennent place lorsqu’ils sont payés par dation.

Durée et période d’activité de la garantie

La garantie d’achèvement VEFA peut avoir une durée d’activité variable selon les chantiers. Dans tous les cas elle s’étend du démarrage du chantier à la livraison de l’ouvrage aux acquéreurs et aux vendeurs de terrains. Cette période d’activité explique alors pourquoi la garantie doit être obtenue avant le début du chantier de construction. Les acquéreurs et vendeurs de terrains pourront alors solliciter la mise en œuvre de la garantie à n’importe quel moment durant toute sa période d’activité.

Achèvement garantie : mise en œuvre

La garantie d’achèvement peut être mise en œuvre à n’importe quel moment durant le chantier ou à la livraison dès lors que le promoteur ne satisfait pas à ses engagements en raison de sa défaillance. La défaillance du promoteur peut résider dans l’impossibilité de réaliser les travaux comme dans l’impossibilité de financer les travaux d’achèvement ou de mise en conformité de l’ouvrage. Dans les deux cas, les bénéficiaires de la garantie auront à faire parvenir une lettre recommandée au promoteur, le mettant en demeure de reprendre ou réaliser les travaux. Cette lettre devra alors indiquer au promoteur le délai dans lequel il doit faire réaliser les travaux concernés. Si la mise en demeure reste sans effet, les bénéficiaires de la garantie auront à mettre le garant en demeure de se substituer au promoteur. Le garant fera alors venir un huissier qui constatera l’arrêt des travaux ou leur non-conformité avec le contrat. L’huissier établira alors un procès-verbal auquel figureront les travaux à réaliser. En s’appuyant sur ce procès-verbal, une entreprise de construction pourra établir un devis précis concernant le montant des travaux à faire afin que le garant verse les fonds nécessaires

Achevement VEFA, et garantie extrinsèque

La garantie d’achevement VEFA doit être une garantie extrinsèque, c’est-à-dire émise par une banque, un garant ou un assureur indépendant du promoteur. La garantie est alors dite « extrinsèque », extérieur à l’entreprise qui la souscrit. A l’inverse la garantie intrinsèque est désormais interdit pour tous les programmes de promotion dont les PC ont été obtenues après le 01 janvier 2015

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Garantie d'achèvement VEFA

La garantie promoteur achèvement est-elle obligatoire ?

La garantie d’achèvement VEFA est une obligation légale pour tous les promoteurs immobiliers commercialisant des programmes VEFA à usage d’habitation. L’obtention de la garantie est alors imposée par le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Bien entendu, il ne suffit pas pour le promoteur de respecter l’obligation, il est également tenu d’en apporter la preuve à ses acquéreurs, vendeurs, financeurs mais également aux administrations délivrant les autorisations (permis de construire notamment). Les documents pouvant servir de preuve sont alors le contrat de réservation de la garantie ou bien l’attestation de garantie établie et signée par le garant

Achèvement garantie : quel prix ?

La garantie promoteur assurant l’achèvement et la bonne exécution de l’ouvrage doit être payée par le promoteur immobilier en charge du programme VEFA. Celui-ci n’aura qu’à s’acquitter d’une prime unique. Cette prime sert alors à garantir l’achèvement de l’ensemble du programme, même dans le cas où les ouvrages sont multiples. Le prix est calculé à partir du montant des travaux. Ainsi, on observe des tarifs variant entre 0,5 et 2,5 % du montant de l’ensemble des travaux

GARANTIE D’ACHEVEMENT VEFA : CONSEILS ET DEVIS GRATUITS
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