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GARANTIE EXTRINSÈQUE PROMOTION IMMOBILIÈRE

LA GARANTIE EXTRINSÈQUE VS LA GARANTIE INTRINSÈQUE

La garantie extrinsèque ou garantie d’achèvement ou garantie d’achèvement des travaux est obligatoire pour tous les PC obtenus depuis le 01 janvier 2015. Cette garantie extrinsèque doit être souscrite auprès d’un assureur spécialisé ou d’une banque, et elle garantie l’achèvement du programme aux bénéfices des acquéreurs, en cas de défaillance du promoteur.

Cette garantie extrinsèque peut s’obtenir sous réserve du respect de certaines conditions:

  • de pré-commercialisation (au moins 50% pour pouvoir souscrire la GFA)
  • d’implication financière du promoteur (apport en fonds propre, auto financement)
  • de l’absence d’impasse financière dans le plan de trésorerie

La garantie intrinsèque est une modalité de garantie d’achèvement qui était proposée aux promoteurs pour les PC obtenus exclusivement avant le 01 janvier 2015: elle permettait au promoteur, sur accord et calcul validé par un notaire, de se passer d’une garantie extrinsèque et en quelques sortes d’auto-garantir son programme, en fonction d’un niveau d’avancement du projet, de pré-commercialisation et de couverture du coût de construction.

La garantie intrinsèque n’est aujourd’hui plus autorisée car trop  de scandales ont entaché son utilisation, laissant des maîtres d’ouvrage dans des situations financières catastrophiques.

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+ D’INFOS SUR LA GARANTIE EXTRINSÈQUE PROMOTION

Définition et intérêt de la garantie extrinsèque promotion immobilière

La garantie extrinsèque d’achèvement a pour objectif d’assurer aux acquéreurs l’achèvement des travaux de construction d’immeubles ou de maisons. La garantie extrinsèque promotion immobilière est par définition fournie par un garant extérieur. Il peut alors s’agir d’une banque, d’un organisme financier, d’un assureur ou encore d’une association professionnelle spécialisée. En devenant garants, ces organismes s’engagent à verser aux acquéreurs les sommes d’argent indispensables à l’achèvement des travaux lorsque le constructeur ou le promoteur immobilier est défaillant. La défaillance peut provenir de différentes situations, quoi qu’il en soit, la situation en question entraîne pour le promoteur une impossibilité de terminer les travaux et de fournir aux acquéreurs la somme indispensable à leur achèvement. La garantie extrinsèque d’achèvement protège également les vendeurs de terrains lorsque leur paiement est fait par dation.

L’engagement du garant protège les acquéreurs et les vendeurs de terrain dès que la garantie est souscrite. Cette dernière se termine à la Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT).

Explication des différences entre la garantie extrinsèque et intrinsèque

En dehors de la garantie extrinsèque, il existe la garantie intrinsèque. Lorsque le promoteur est libre de choisir entre garantie intrinsèque et extrinsèque, l’acheteur ne peut imposer sa volonté. Sa possibilité de choisir réside uniquement dans l’acceptation de signer ou non la vente si elle comprend une garantie qui ne lui convient pas.

La différence fondamentale entre ces deux types de garanties est le garant. Ainsi, comme évoqué précédemment, le garant est un tiers dans le cas de la garantie extrinsèque. C’est cet organisme extérieur qui verse les sommes nécessaires à l’achèvement à la place du promoteur dans le cas où celui-ci est défaillant et ne peut donc pas terminer les travaux. Au contraire, lorsqu’on parle de garantie intrinsèque, elle est assurée par le promoteur immobilier lui-même. Il garantit alors l’achèvement du bâtiment sur ses fonds propres. Ce type de garantie présente d’avantage de risques pour l’acquéreur. En effet, avec cette garantie, dans le cas où le promoteur en charge du projet est défaillant, s’il ne peut pas terminer l’immeuble car il a fait faillite par exemple, l’achèvement n’est absolument pas garanti. Il n’existe aucun recours pour les acquéreurs ainsi lésés.

Ce risque accru pour l’acquéreur explique donc pourquoi les promoteurs sont dans certains cas contraints d’obtenir une garantie extrinsèque et ainsi d’obéir à l’article L.261-10-1 du Code de la Construction et de l’Habitation prévu par l’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013. C’est également pour cela que faire le choix d’une garantie intrinsèque s’avère relativement contraignant pour un promoteur. Il se doit ainsi de remplir de nombreuses conditions pour être autorisé à faire ce choix. Le recours à ce type de garantie est, en effet, réglementé par le décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 et par l’article R.261-18 du CCH. Le but de ces textes de lois étant de n’autoriser la garantie de type intrinsèque que pour les projets qui ne présentent qu’un très faible risque de ne pas être achevés. Ainsi, seules deux situations autorisent au choix d’une telle garantie.

La première étant une situation dans laquelle l’ouvrage est déjà hors d’eau, à savoir que l’ensemble du gros œuvre est achevé et que la toiture est en place. Dans cette situation l’immeuble ne doit être grevé d’aucuns privilèges ou hypothèques.

Le second cas de figure possible concerne les ouvrages aux fondations terminées. Leur financement doit alors être assuré au moins à hauteur de 75%. La loi impose un cadre strict à la comptabilisation de ces fonds. Ainsi, ne sont pris en compte que les crédits confirmés qui seront maintenus jusqu’à la fin des travaux. Pour ce qui est des ventes conclues par le promoteur, ne peuvent être prises en considération que celles dont l’aboutissement est certain : soit confirmé par une attestation bancaire de possession des fonds, soit par un document attestant de l’obtention d’un crédit. De plus, le promoteur doit avoir obtenu les crédits et conclu les contrats de réservation mais également disposer d’un compte bancaire spécifique au projet sur lequel l’ensemble des fonds est centralisé.

Enfin, la différence entre ces deux garanties réside également dans la grille d’appel de fonds. Lorsqu’elle est intrinsèque, la garantie oblige le promoteur à échelonner les paiements de cette façon :

  • 35% du montant total lorsque les fondations sont achevées,
  • 50% lorsque le plafond du rez-de-chaussée est terminée,
  • 65% lorsque le plafond du dernier étage est achevé,
  • 70% à la mise hors d’eau,
  • 80% après la réalisation de l’ensemble des cloisons et la pose des fenêtres,
  • 90% une fois l’équipement, la plomberie, la menuiserie et le chauffage terminés,
  • 95% lorsque l’ouvrage est achevé et 100% à l’acceptation et la livraison.

Lois et règlements dont dépend la garantie extrinsèque

Tout promoteur immobilier est tenu de protéger ses acquéreurs à l’aide d’une garantie d’achèvement extrinsèque ou d’une garantie intrinsèque. Cette obligation découle, entre autres, de l’article L.261-1 compris dans le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). L’obligation concerne les programmes de promotion immobilière à usage d’habitations, c’est-à-dire les immeubles collectifs et les groupes de maisons individuelles. D’un point de vue légal, ne pas obéir à cette règle entraîne pour le promoteur immobilier le blocage de son projet. Cela peut affecter le programme à plusieurs niveau, en empêchant par exemple la délivrance d’un permis de construire ou encore l’obtention d’un crédit auprès d’une banque.

L’obligation ne concerne pas les programmes de promotion d’immeubles à usage professionnel ou commercial. Toutefois, l’acquéreur est en droit d’en faire la demande. Le promoteur est contraint de prouver à ses acquéreurs qu’il a bien obtenu la garantie d’achèvement grâce à un contrat de réservation faisant état de l’obtention d’une telle garantie. L’avant-contrat ainsi que l’acte de vente doivent indiquer s’il s’agit d’une garantie intrinsèque ou extrinsèque. C’est de ce critère que va dépendre la grille d’appel de fonds qui est réglementée par le Code de la Construction et de l’Habitation. La grille d’appel de fonds établi l’échelonnement des paiements réalisés par les acquéreurs en fonction de l’avancée des travaux. Le promoteur doit respecter à la lettre cette grille d’appel de fonds prévue par la loi, chaque appel de fonds correspondant à une étape définie de l’avancement des travaux. Un document doit obligatoirement être édité pour certifier l’état d’avancement, il est fourni par le maître d’œuvre ou l’architecte. Le promoteur doit, pour sa part, transmettre à chaque acquéreur un document faisant état de la situation comptable à chaque appel de fonds. Pour la garantie extrinsèque l’échelonnement est le suivant pour les étapes principales: 35% du prix total à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau (gros œuvre et pose de la toiture terminés), 95 % à l’achèvement de l’ouvrage et 100% lorsque l’acquéreur accepte l’immeuble ou la maison et s’en voit remettre les clefs. L’acceptation peut être au moment de la réception si aucune réserve n’est émise, dans le cas contraire l’acceptation se fait à la levée des réserves.

Depuis le 1er janvier 2015, suite à l’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013, la garantie extrinsèque d’achèvement est obligatoire pour les programmes de promotion Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). La loi découlant de l’ordonnance n°2013-890 précisant notamment que la garantie extrinsèque est obligatoire pour les programmes nécessitant la demande d’un permis de construire, ce qui est le cas des VEFA.

Dans certaines situations, il n’existe pas d’obligation d’obtenir une garantie extrinsèque d’achèvement. Le promoteur immobilier a alors le choix entre une garantie de type extrinsèque ou intrinsèque.

Demande et prix de la garantie extrinsèque

La demande et l’obtention de la garantie extrinsèque d’achèvement doivent prendre place avant que les travaux n’aient débuté. Cela s’explique aisément par le fait que l’obtention d’une telle garantie est obligatoire pour les projets de promotion immobilière d’habitation nécessitant l’obtention d’un permis de construire. Dès sa signature, la garantie protège les acquéreurs. Elle ne prend ensuite fin que lorsqu’elle n’a plus lieu d’être, soit à la Déclaration d’Achèvement de Travaux (DAT).

Pour obtenir une garantie extrinsèque d’achèvement, les organismes pouvant se porter garant demande de nombreux documents et exigent le respect de certaines conditions. Ils s’assurent de cette façon du sérieux du promoteur ainsi que de la viabilité financière du projet. Un bilan financier prévisionnel est, par exemple, généralement demandé. De même, la pré-commercialisation d’une certaine part du projet est souvent requise. L’organisme recevant la demande de garantie exige généralement de bénéficier lui-même de garanties. Cela peut être le nantissement du terrain par exemple.

Une fois la demande acceptée par l’organisme, le promoteur doit s’acquitter d’un montant pouvant aller de 0,5 à 1,5% du chiffre d’affaires engendré par le projet qu’il porte. Ce pourcentage varie en fonction du projet lui-même (viabilité, type de projet…) ainsi qu’en fonction du promoteur (son expérience notamment). Dans tous les cas de figure, la prime qu’il a à payer est unique. Elle doit être versé au garant au moment où la garantie est mise en place.

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Intérêt pour le promoteur d’opter pour la garantie d’achèvement extrinsèque

Pour certains projets la garantie extrinsèque d’achèvement n’est pas obligatoire, notamment pour la promotion de locaux à usages professionnels ou d’ouvrages ne nécessitant pas de permis de construire. Toutefois, lorsqu’elle n’est pas obligatoire, l’obtenir représente un avantage indéniable pour le promoteur. Cela inspire d’avantage confiance à la clientèle potentielle. Pour une prestation équivalente, les acquéreurs ont tendance à préférer les projets pour lesquels ils sont protégés par ce type de garantie. En effet, bien des acquéreurs ont été lésés par la garantie intrinsèque qui ne les protège en rien en cas de dépôt de bilan du promoteur. Opter pour la garantie extrinsèque c’est donc attirer une plus vaste clientèle et donc plus de chance de succès pour le projet. Cette garantie est également appréciée des banques. Ainsi, elle augmente les chances pour le promoteur d’obtenir un crédit pour supporter son projet.

Il est évident qu’obtenir ce type de garantie atteste du sérieux du promoteur. En effet, l’appui d’un organisme extérieur démontre à tous que le projet est solide et viable.